L’immobilier demain

Bien difficile de prédire ce que sera l’immobilier, en France, dans les années à venir. Il n’existe pas de modèle prévisionnel global car l’évolution sera multiforme et dépendra de critères géographiques (globaux comme locaux), des caractéristiques des biens (anciens, programmes de construction dans le neuf, maisons individuelles, copropriétés, etc.), des décisions politiques à toutes échelles, de la commune en allant jusqu’à l’Europe, etc.

Une affirmation du type « l’immobilier va progresser de 3% par an ces prochaines années » est donc complètement dénuée de fondements car trop imprécise et trop réductrice. Même s’il s’agissait d’une moyenne, cette moyenne n’aurait aucun sens. C’est comme si on disait que sur un grand nombre de personnes, tous sexes confondus, le nombre de testicule par personne est de 1 en moyenne…

Si on veut faire une étude, on est donc obligé de la faire très ponctuellement et pour un certain type de biens immobiliers. Par exemple, imaginons que la décision de construction d’un nouvel aéroport soit actée. Cela aurait énormément de retombées sur le marché local de l’immobilier. Mais ces retombées peuvent être à la fois positives et négatives selon la nature des biens considérés. Sur les biens résidentiels, la crainte de nuisances sonores accrues aurait un impact négatif et les prix des maisons à proximité directe de l’aéroport pourraient s’effondrer. À contrario, la perspective d’une activité économique locale boostée par la création de nouveaux emplois pourrait engendrer une augmentation des prix sur l’immobilier résidentiel situé dans une ceinture proche mais pas immédiate de l’aéroport. Pour le prix des terrains situés dans cette zone, l’augmentation pourrait être encore plus flagrante. Un exemple typique est celui du Grand Stade de Lyon où les prix de terrains ont été rachetés en amont par des promoteurs aux tarifs « agricoles » pour en faire des parcelles constructibles à des prix 100 à 150 fois plus élevés. Voir à ce sujet, les déboires d’un éleveur local résistant, Philippe Layat.

L’écologie est également un facteur de plus en plus influent sur l’immobilier. Par exemple, dans un périmètre proche des sites d’enfouissement des déchets nucléaires, l’immobilier périclite de façon irréversible. À contrario, dans une zone préservée ou à proximité de parcs naturels, c’est le contraire.

On pourrait également aborder la question de certaines zones frontalières, notamment avec la Suisse, dans lesquelles l’immobilier demeure toujours au dessus de la moyenne du fait des salaires plus élevés des travailleurs frontaliers.

L’immobilier dépend également très fortement de l’évolution du PLU (plan local d’urbanisme) de votre commune. Imaginons, une maison au calme, sans vis-à-vis, entourée de nature. Cela a de la valeur. Puis, la commune décide transformer la zone environnante pour la rendre constructible avec un COS (coefficient d’occupation des sols) élevé. Cela signifie que cette belle maison isolée va se retrouver cernée de lotissements. Elle devient alors quasiment invendable. Ce critère, du PLU, est absolument crucial et doit vraiment être pris en compte si vous recherchez un bien (on en parle dans notre guide Bien Acheter Sa Maison).

Bref, très difficile de faire des projections tant cela dépend de paramètres.

Cependant, concernant les prochaines orientations politiques, certaines grandes lignes commencent à se dessiner et cela n’est pas très réjouissant pour les futurs propriétaires. De nouvelles taxes voient le jour comme la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis ; cette taxe en très forte augmentation dans certaines zones tendues a obligé certains propriétaires de terrains à jeter l’éponge et mettre en vente… une mise en vente souvent au profit de promoteurs. Il y a également le spectre de la taxe sur les propriétaires occupants qui consisterait à leur faire reverser une sorte de loyer à l’état au prétexte que les propriétaires qui ont terminé de financer leur bien n’ont plus de charges supplémentaires (ce qui est faux) par rapport à un locataire ; cette taxe n’a pas encore vu le jour, mais l’idée est dans les tiroirs…  Pire encore, l’État étudie la possibilité de devenir copropriétaire de tous les biens résidentiels (par décision unilatérale) : là encore, cela signifierait que chaque propriétaire devrait reverser un loyer à l’État… D’autres charges pesant sur les propriétaires pourraient encore voir le jour, comme l’obligation de se mettre aux normes en matière d’isolation thermique.
Tous ces projets de lois (pensées par des eurocrates de Bruxelles) ne sont pas encore actés mais une évidence se dessine : décourager le petit propriétaire. Mais qui ressort gagnant de cette politique ? Ce sont les grandes sociétés d’investissement dans l’immobilier. Lorsqu’on a compris cela, il est alors possible de dessiner une ébauche de ce que sera l’immobilier demain : il sera devenu inaccessible aux français moyens, tant les charges seront lourdes et dissuasives. Que se passera-t-il alors ? On peut imaginer le scénario suivant :

  1. Les propriétaires aisés devraient pouvoir tenir le coup ; en revanche, nombre de propriétaires issus des classes moyennes seront obligés de revendre pour retourner en location.
  2. En conséquence, on va assister à une accentuation de l’immobilier « à deux vitesses » : les biens prestigieux ou de hauts standings continueront à prendre de la valeur mais la maison de 100 m² en lotissement ne vaudra plus grand chose et plus aucun particulier de base ne cherchera à l’acquérir. Ces petits biens seront rachetés, à très bas prix, par des grande sociétés immobilières.
  3. Parallèlement, le prix des loyers va exploser puisqu’une grande majorité de propriétaires va se rabattre sur ce marché. Mais ce sera tout de même plus intéressant pour eux que de rester propriétaires. On peut même imaginer que certains propriétaires revendent leur maison à de grandes sociétés puis deviennent locataires de leur ancienne maison en payant un loyer à ces sociétés !
  4. Au final, la propriété privée disparait pour le français moyen. Il devient locataire à vie, il paye un loyer élevé et, par conséquent, il dévient encore bien davantage dépendant de son travail. Auparavant, certains propriétaires qui avaient terminé de financer leur maison pouvaient peut-être envisager de se mettre à temps partiel quelques années avant leur retraite ; ce temps est révolu.

Heureusement, ce triste tableau n’est pas pour 2018. Il y aura de la résistance et il faudra tout de même du temps aux eurocrates pour mettre fin à la propriété privée du français/travailleur lambda. D’ici 2035 ou 2040 peut-être ? Cela dépend de nous aussi (et de notre capacité à résister). D’ici là, il y a sûrement encore de bonnes affaires à dénicher et, si vous en avez la possibilité financière, l’accès à la propriété reste une opportunité intéressante. Mais nous vivons certainement les dernières années pour le faire encore sereinement. De même, si vous souhaitez revendre votre bien immobilier à un bon prix, c’est le moment où jamais car il y a encore une demande assez forte. Lorsque la demande chutera, alors les prix baisseront pratiquement dans les mêmes proportions !

2 commentaires sur « L’immobilier demain »

    • Bonjour,

      justement l’article explique qu’on ne peut pas répondre à cette question de façon globale !
      Cela dépend de la nature des biens, de leur situations géographique et de tout un tas de paramètres !
      Mais pour résumer, on peut dire que sur l’immobilier « haut de gamme », les prix devraient se maintenir voire continuer à augmenter alors qu’on devrait assister à un tassement des prix sur l’immobilier « populaire ». En particulier, il est question en ce moment de supprimer le prêt à taux 0% en 2018 (enfin, c’est en discussion, affaire à suivre). Si cela se produit, beaucoup de familles issues des classes moyennes qui pouvaient accéder à la propriété par ce moyen là ne pourront plus forcément le faire. Et si la demande chute, les prix de l’offre vont fatalement baisser également pour retendre vers un nouvel équilibre.
      Après, concernant l’évolution des prix dans l’immobilier, il faut bien comprendre la chose suivante :
      – lorsqu’un événement peut générer une hausse des prix, le marché est alors ultra-dynamique et les prix se mettent à jour à la hausse quasi-instantanément !
      – lorsqu’un événement peut générer une baisse des prix, là, on a une très forte inertie et le marché réagit très très lentement.
      C’est logique, il nous faut toujours beaucoup plus de temps pour admettre qu’il faut baisser un prix que pour réaliser qu’on peut l’augmenter !

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